2021-09-07 資訊中心
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指以土地為基，以企業(yè)為核，以區(qū)域 “產(chǎn)、城、人” 的有效聚合和持續(xù)發(fā)展為內(nèi)在邏輯，以產(chǎn)業(yè)運營和空間運營為主要盈利途徑，所開展的一些列市場化經(jīng)濟活動的總稱。
從運營效益角度看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益主要來源于四個方面：租售收入、國家稅收返點、投資收入、運營收入。然而，由于辦公空間供大于求的情況愈加明顯，疫情的影響也時時反復(fù)，2020年國內(nèi)部分一二線城市寫字樓出租率不容樂觀。
高力國際、《中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式創(chuàng)新研究報告》
從土地角度來看，針對一二線城市工業(yè)用地的政策趨于嚴(yán)格，對土地資源進(jìn)行持有運營成為必然趨勢。各地出臺的工業(yè)用地政策對轉(zhuǎn)讓、出售等多有限制，要求拿地企業(yè)晉升投資、精益經(jīng)營，單純地依靠土地本身的價值進(jìn)行投資越來越行不通。
（1）浙江省 2018年《關(guān)于深化“畝均論英雄”改革的指導(dǎo)意見》：加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新園區(qū)、小微企業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)和特色小鎮(zhèn)（以下統(tǒng)稱園區(qū)）“畝產(chǎn)效益”綜合評價。
（2）上海市2020年 《關(guān)于加快特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資的若干政策措施》：園區(qū)平臺、領(lǐng)軍企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地、通用類研發(fā)用地除配套設(shè)施以外的物業(yè)可轉(zhuǎn)讓不超過50%。單一用途產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設(shè)施的比例提高至地上總建筑面積的30%，其中生活配套設(shè)施的比例不超過15%。
（3）上海市 2019年 《上海產(chǎn)業(yè)用地指南（2019版）》：對容積率、固定資產(chǎn)投資強度、預(yù)期土地產(chǎn)出率、預(yù)期土地稅收產(chǎn)出率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率7大指標(biāo)進(jìn)行界定，對新增產(chǎn)業(yè)項目設(shè)置明確評估標(biāo)準(zhǔn)。
（4） 成都市 2017年 《關(guān)于推動工業(yè)用地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的實施意見》：出讓年限原則上不超過20年，工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房及國用建設(shè)用地使用權(quán)不得分割及轉(zhuǎn)讓。
（5） 北京市 2019年《于進(jìn)一步完善已建成研發(fā)、工業(yè)項目轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知》： 建設(shè)單位不得分割銷售研發(fā)、工業(yè)項目
（6）深圳市 2019年 《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法的通知》：各區(qū)政府可以結(jié)合項目實際情況在產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中增加相應(yīng)條款，明確約定產(chǎn)業(yè)項目的生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品品質(zhì)、投資強度、產(chǎn)出效率、節(jié)能環(huán)保、股權(quán)變更、企業(yè)貢獻(xiàn)及全面履約承諾等考核指標(biāo)。各區(qū)政府對轄區(qū)內(nèi)考核不合格的產(chǎn)業(yè)項目，應(yīng)當(dāng)追究違約責(zé)任，并按法律法規(guī)作出處罰措施。
宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策導(dǎo)向的雙重影響下，以往的租售、返稅、土地投資收益瓶頸將至，而運營升級和產(chǎn)業(yè)聚集的發(fā)展上限還有較大的挖掘空間。
綜合來看，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的正面戰(zhàn)場將從投資開發(fā)規(guī)模轉(zhuǎn)向運營效益。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將更多的從新增開發(fā)盈利轉(zhuǎn)向存量運營盈利。未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值必須與園區(qū)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)、城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)的價值相關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、園區(qū)、區(qū)域經(jīng)濟的同步發(fā)展，如果不能從“產(chǎn)業(yè)為殼”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)為核”，開發(fā)運營商將在未來不斷失去獲利空間。
在地產(chǎn)行業(yè)的新信息化時代，相比于堅持傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的運營經(jīng)驗和思維，更重要的是借力打力，充分利用好互聯(lián)網(wǎng)的新紅利。利用人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等手段對傳統(tǒng)園區(qū)進(jìn)行升級改造，通過園區(qū)智慧化運營，滿足政府、企業(yè)、白領(lǐng)的不同訴求，延長核心產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)造園區(qū)內(nèi)在發(fā)展動力，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)化、技術(shù)創(chuàng)新生態(tài)化、員工服務(wù)生態(tài)化，最終形成完整的園區(qū)生態(tài)化發(fā)展體系。
智鏈合創(chuàng)作為領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)園區(qū)智慧化解決方案專家，華為云精英服務(wù)商，多年來積極推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)的存量運營和精細(xì)運營轉(zhuǎn)型，成功在全國60多家園區(qū)完成智慧化升級的規(guī)劃建設(shè)和運營落地，在提高園區(qū)運營效率、運營成果、運營品質(zhì)上取得了顯著成果。
智鏈合創(chuàng)自研的ICS（Intelligence Community System service，簡稱ICS）智慧園區(qū)管理平臺，為客戶提供經(jīng)營支持（招商管理系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)）、運營支持（物業(yè)管理系統(tǒng)、智慧硬件升級）、產(chǎn)業(yè)支持（企業(yè)服務(wù)平臺、白領(lǐng)服務(wù)平臺）和數(shù)據(jù)展示（智慧大屏，數(shù)據(jù)駕駛艙），助力園區(qū)塑造“產(chǎn)業(yè)為核”的高效發(fā)展模式，打造屬于自己的核心競爭力。
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